КОНДОМИНИУМ – ПРИНУЖДЕНИЕ К КОМФОРТУ
Вы замечали, наверное, что одно из самых запоминающихся впечатлений об отдыхе – это гостиница, в которой он проходил. Так заманчиво пожить хотя бы несколько дней в году «на всем готовом», попариться в баньке, покрутить педали на тренажере или поплескаться в бассейне с морской водой. А теперь представьте, что все эти удовольствия к вашим услугам круглогодично и без дополнительной платы. И все – под крышей собственного дома. Не жизнь, а сказка! И самое приятное в ней, что это и не сказка вовсе, а быль, можно сказать рядовые будни жильцов кондоминиумов. Именно кондоминиум воплощает концепцию элитного апарт-отеля, предлагая своим постояльцам – жильцам – роскошный образ жизни за сравнительно доступную цену. Даже измерение пространства в нем вместо привычных нам «комнат» предполагает количество «спален». То есть априори владелец кондо, помимо спален, получает столовую и гостиную, а иногда и кабинет, и несколько санузлов. Застройщики сдают объекты уже оборудованными современными плитами, холодильниками, микроволновыми печами, посудомоечными машинами, вытяжками, стиральными и сушильными машинами и даже с жалюзи на окнах. Остается только завезти личные вещи – и вот он, «home, sweet home!» Но вся прелесть проживания в кондоминиуме заключается в наборе дополнительных удобств, находящихся в совместном пользовании жильцов дома как закрытого приватного клуба, за которые не надо платить дополнительно и можно использовать в любое удобное для себя время. А это обязательно подземный паркинг, в том числе паркинг для гостей; комнаты для проведения дней рождения (с полным перечнем оборудования, включая музыкальные системы и ТВ); комнаты для проведения деловых встреч; мини-кинотеатры, где можно устраивать просмотры фильмов всей компанией, с друзьями и знакомыми; бильярдные и тренажерные залы; теннисные корты; бассейны (иногда с морской водой); сауны, а бывает, даже комнаты для размещения гостей на ночь, ландшафтные парки и барбекю в аренду. Все это великолепие доступно только жильцам дома, что гарантируется системой круглосуточной безопасности с видеонаблюдением, электронными замками и несколькими консьержами. Стоит ли говорить о том, что лифты щеголяют богатой отделкой – от красного дерева до горного хрусталя или стального хай-тека, коридоры покрыты коврами (в зимнее время – специальными ковровыми дорожками), а фойе представляют собой микс шикарной гостиной, библиотеки и зимнего сада, иногда с фонтанами, скульптурами и живописью на стенах? Но, пожалуй, самое приятное, что за всем этим хозяйством не надо ухаживать лично – подстригать траву на газоне или менять воду в бассейне, проводить кастинг сантехников или искать электрика. Все эти функции выполняет выборный орган – совет кондоминиума, состоящий из владельцев квартир. В кондоминиуме, в этом замкнутом роскошном уголке, собираются разные люди, но они все объединены «клубностью», поэтому при встрече в лифте или в коридоре принято здороваться и обмениваться любезностями, а иногда участвовать в совместных мероприятиях – чаепитиях или вечеринках по случаю Рождества. Ведь в здании нет случайных людей, здесь проживает «коммьюнити» (не путать с коммуной!) – объединение, содружество, сообщество владельцев квартир. Некоторым приходится даже пересмотреть свое отношение к владению собственностью в кондоминиуме – научиться совместному использованию все того же бассейна или зала для занятия йогой, соблюдению правил проживания в кондоминиуме. Именно поэтому в кондоминиумах формируется атмосфера доброжелательности, аккуратности, бережного отношения к имуществу. Особая прелесть кондо заключается в чисто прагматическом принципе выгодной инвестиции – это выгодно девелоперу, так как он быстро и дорого продает квартиры. Это выгодно владельцу, который получает жилье высокого качества за цену, которая ниже, чем на отдельный частный дом, и при этом экономит на дополнительных услугах, будь то парковка или абонемент в спортзал, поход в бассейн или посещение сауны. Конечно, жизнь в кондо не является настолько приватной, как в частном доме. Соседи и снизу, и сверху, и справа, и слева. И совместность проживания требует некоторых ограничений личной свободы, например, не шуметь после 10 часов вечера, не курить, не выгуливать собак без поводка. Однако все эти ограничения логичны и необременительны, особенно если учитывать шикарные условия проживания, которые кондо предоставляет. Прожив пару лет в такой атмосфере комфорта, вы уже не согласитесь на меньшее, а если и смените место жительства, то лишь на новый кондоминиум, еще более навороченный, чем прежний.
ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ КОНДОМИНИУМА
Понятие кондоминиума как совместной собственности очень древнее. Существуют свидетельства продажи части здания в древнем Вавилоне, датируемые почти двумя столетиями до рождения Христа, а также свидетельства наличия системы совместного использования строений у древних греков и египтян. Идею о кондоминиуме как форме общей собственности на жилье воплотили в Римской империи, когда римский сенат примерно 2000 лет назад принял закон о кондоминиуме, разрешивший гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских многосемейных домах. Считается, что именно этот исторический факт является предшественником современной концепции кондоминиума. С этого времени термином «кондоминиум» стали обозначать имущественные комплексы, элементами которых являются квартиры, иные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки. В средние века, когда вокруг городов возводились стены для защиты жителей, оказалось, что площадь зданий в самих городах очень мала. Нехватка пространства привела к индивидуальной собственности на части здания, а иногда даже индивидуальной собственности на отдельные комнаты, например, в Париже и Орлеане. Регулирование совместной собственности в эти годы основывалось больше на традиции, чем на формально-правовых нормах. Отсутствие четких правил, касающихся ремонта и технического обслуживания помещений общего пользования, приводило к возникновению жарких споров между совладельцами, которые сделали понятие кондоминиума непопулярным. Ситуация начала меняться с первым законом признания концепции кондоминиума в Кодексе Наполеона 1804 года, который законодательно закреплял распределение ответственности и расходов на общедомовые потребности среди владельцев. Французские законы, действовали на всех территориях, аннексированных Наполеоном. В результате концепция совместного домовладения распространилась по всей Европе. Разрушение жилья в Европе в результате двух мировых войн, высокая стоимость строительства, отсутствие свободных земель в густонаселенных городах, а также стремление к домовладению, а не аренде, способствовало возобновлению интереса к концепции кондоминиума.
РАЗВИТИЕ КОНДОМИНИУМОВ В СЕВЕРНОЙ АМЕРИКЕ
Модель закона для современных североамериканских положений о кондоминиуме исходила не из Европы, а из Пуэрто-Рико. Большой дефицит жилья наряду с высокой стоимостью недвижимости и недостатком земли в этой стране привели к утверждению кондоминиума как формы собственности на жилье в 1951 году. Закон Пуэрто-Рико способствовал развитию кондоминиумов в Северной Америке и стал основой для законодательства, регулирующего отношения собственников кондоминиума. Острая нехватка жилья и бурный рост городов в Северной Америке после Второй мировой войны потребовали более эффективного использования земли посредством возведения высотных многоквартирных жилых домов в тех районах, где уже были все условия для образования и отдыха, была развита социальная инфраструктура и была работа. Кроме того, был национальный интерес в предоставлении более доступного жилья для большего числа людей. Покупатели отдавали предпочтение собственным домам, но собственный дом в оживленном районе со всей инфраструктурой и близостью к работе являлся (и является сегодня) непосильной в финансовом плане задачей для 99,9% населения. Это способствовало росту популярности концепции совместной собственности на квартиры – кондоминиума. И если в начале 1960-х годов многие жители континента даже не знали, как произносится слово «кондоминиум», то к 1970 году уже один из четырех человек был знаком с этим термином, а к 1972 году три из каждых четырех знали его. Сегодня один из пяти домовладельцев в североамериканских городах и пригородах проживает в многоквартирном доме. Эксперты прогнозируют, что кондо станут здесь преобладающей формой жилья в ближайшие годы.
ЦЕНА ВОПРОСА
Средняя цена кондоминиума, например в Торонто, раз за разом бьет рекорды, несмотря на то что городская линия горизонта утыкана бесчисленными кранами и сверкающими жилыми башнями вновь построенных кондоминиумов. На них постоянно есть спрос, и он постоянно растет. Так, количество проданных в 2016 году кондоминиумов выросло почти на 22% по сравнению с 2015 годом, а средняя цена увеличилась на 12,5% и составила 429 407 CAD за квартиру. И даже несмотря на постоянный рост цен, срок продажи квартиры на рынке в прошлом году составлял в среднем 23 дня. Стоимость ежемесячных платежей за коммунальные услуги зависит от размера квартиры, набора дополнительных услуг, которые есть в доме, а также от возраста самого дома – чем он старше, тем больше средств необходимо для поддержания спорт-залов, бассейнов и прочего в рабочем состоянии. Например, в новых кондоминиумах с бассейном в самом центре Торонто ежемесячный платеж за квартиру с одной спальней составляет от 600 до 800 CAD. Ежегодный налог на собственность для владельцев кондо также зависит от площади квартиры и от расположения дома – чем ближе к центру города, тем дороже. Для кондоминиумов в центральной части города он составляет сейчас около 2000–3000 CAD в год. Размер налога рассчитывается с помощью сложных коэффициентов и имеет привязку к росту рыночной стоимости земли. Примерная стоимость аренды кондо с одной спальней в центре города составляет сейчас около 1690–2050 CAD в месяц. Источники устойчивого роста цен и спроса на кондоминиумы в Торонто понятны – это все большее количество любителей городского образа жизни, массовый приток иммигрантов и, конечно, непомерно выросшие цены на частные дома, которые сегодня по карману очень немногим, а также ужесточение условий их покупки. Совсем недавно министерство финансов Канады ввело новые правила получения ипотечных кредитов, которые еще больше усложнили приобретение дорогих домов и тем самым вытолкнули потенциальных покупателей на рынок кондоминиумов. На рост цен на кондо оказал влияние и такой факт, как экономический упадок в энергопроизводящих регионах. Все, кто когда-то поехал в Альберту или Саскачеван за длинным нефтяным долларом, сегодня оказались фактически безработными и потянулись обратно в Онтарио, Квебек и Британскую Колумбию – провинции с более диверсифицированной экономикой – в надежде найти работу. Эти люди способствуют настоящему буму на рынке аренды жилья, в том числе и кондо. Райское время для продавцов.
МИКРОКОНДОМИНИУМЫ
К микрокондоминиумам принято относить квартиры, общая площадь которых не превышает 45 м2. Однако в последние годы в этой категории встречаются кондо с площадью не более 27 м2, что особенно характерно для таких густонаселенных городов, как Нью-Йорк, Лондон и Токио. И хотя такие квартиры очень малы по площади, их нельзя назвать тесными. Зачастую они оборудованы по последнему слову современной бытовой техники, что экономит пространство. Микрокондо больше подходит молодежи в возрасте 20–30 лет, которая хочет жить и работать в оживленном центре города. Для многих молодых горожан особая привлекательность микрокондоминиумов заключается в люксовой «начинке» таких квартир, базирующейся на инновациях и комфорте. Это относительно новая для Канады концепция, но в таких мегаполисах, как Париж, Токио и Гонконг, она давно известна и пользуется большой популярностью. В случае с микро-кондо улица, на которой построен дом, становится вашей гостиной. Маленькие квартиры играют большую роль на современном кондо рынке. Они позволяют покупателям и арендаторам сэкономить на расходах, а инвесторам приносят доход выше среднего. Для девелоперов такие проекты – реальная возможность достичь запланированного уровня продаж еще до начала строительства, что облегчает развитие новых проектов.
