В архитектуре любого города, обладающего богатым историческим прошлым, обязательно отражаются все этапы его взросления и становления. Не все из них прекрасны, многие похожи на шрамы, рубцы и пятна, от которых хотелось бы поскорее избавиться. В таких случаях девелоперы, архитекторы, строители выступают в качестве пластических хирургов, в силах которых не только изменить внешний облик, но и придать новые функции, новую сущность городским пространствам.
Мир быстро урбанизируется. По прогнозу ООН, число людей, проживающих в городах, удвоится уже к 2050 году и достигнет 6,5 млрд. чел. Для размещения растущего населения города вынуждены строить больше жилых домов, объектов инфраструктуры и транспорта, социальной сферы, дорог. Неудивительно, что в подобных условиях мегаполисы все чаще сталкиваются с проблемой ограниченности роста и расширения территорий. Когда экстенсивные возможности роста исчерпаны, то есть «в ширину» город расти уже не может, наиболее интересной представляется лучшая мировая практика городского развития «в глубину» или «в высоту», приводящая к перепрофилированию и изменению назначения целых районов и зон внутри существующей городской черты. Город становиться похожим на многослойный пирог, когда верхние этажи небоскребов высоко уносят в небо квартиры и офисы, а под землей размещаются многоуровневые паркинги, транспортные узлы, магазины, спортивные центры.
Процесс перепрофилирования объекта недвижимости или городского района с учетом нового предназначения носит название редевелопмента, то есть, это процесс, в ходе которого территория получает новое целевое назначение. Сегодня самым актуальным для мировых мегаполисов является редевелопмент бывших промышленных зон, предприятий, старых портов или хранилищ, которые давно выработали свой срок службы и устарели морально, но расположены в черте города. На их месте сегодня появляются современные городские кластеры, достойные внимания самых взыскательных урбанистов.
Промышленность в Европе исторически интенсивно развивалась в городах. А сами города создавались вокруг транспортных развязок и узлов, железнодорожных станций. Именно поэтому в большинстве европейских столиц железнодорожный вокзал, как правило, находится в центральной части города. Здесь же, из соображений удобства доставки и минимизации транспортных расходов, сооружались склады, промышленные предприятия, логистические базы, погрузочно-разгрузочные терминалы, офисные и жилые помещения для обслуживающего персонала. В результате города оказались местом сосредоточения промышленных предприятий, которые отравляли окружающую среду, нарушали градостроительные пропорции, порождали гипертрофированные транспортные потоки, провоцировали социальную напряженность. Поэтому вопрос о выводе из городов промышленных предприятий, поиске эффективных механизмов перемещения их в пригороды или в депрессивные районы всегда очень остро стоял перед властями. Многолетняя практика редевелопмента производственных территорий в крупных городах Европы привела к качественному изменению инфраструктурного обеспечения, повышению экологичности производства, с преобладанием преимущественно наукоемких высокотехнологичных отраслей, существенному оздоровлению окружающей и природной среды мегаполисов.
В мировую практику редевелопмента в качестве лучших классических примеров и успешно реализованных проектов обязательно входят следующие три - Доклендс в Великобритании, HafenCity в Германии и газгольдеры в Австрии.
Доклендс (Docklands), Лондон (Великобритания)
Вывод промышленных предприятий с территории города начался в Лондоне практически сразу по окончании Второй мировой войны и был обусловлен, в первую очередь, жесткими экологическими требованиями, так как большинство этих предприятий таким требованиям не соответствовало. Городские власти Лондона действовали жестко - предприятия, владельцы которых отказывались внедрять на своем производстве устройства, сокращающие выбросы в воздух опасных веществ, ликвидировали, а остальные – переносили на городские окраины и внедряли на них оборудование по защите окружающей среды. Освободившиеся в центре территории были отданы под строительство жилья, офисов, дорог. В итоге сегодня в Большом Лондоне система производственных зон, занимает не более 10 % площади города. Редевелопмент промышленных зон в городе осуществляется в Лондоне путем повышения их инвестиционной привлекательности, с использованием преимущественно экономических методов регулирования. Для зарубежных и британских инвесторов устанавливаются специальные зоны деловой активности с льготным налогообложением и льготными тарифами за пользование инженерной инфраструктурой. Границы зоны определяются центральным правительством. Срок существования такой зоны, как правило, десять лет с возможной пролонгацией, а по истечении срока промышленные или торговые предприятия, размещенные внутри зоны, лишаются налоговых привилегий. Наиболее интересным является пример реконструкции бывшей портовой территории «Доклендс», являющийся одним из лучших мировых примеров успешного редевелопмента. Доклендс — название территории к востоку и юго-востоку от центра Лондона, протянувшейся по обоим берегам Темзы восточнее Тауэра, преимущественно застроенной доками, причалами и складскими помещениями. Доки располагались на низких, заболоченных берегах, непригодных для сельского хозяйства и почти не заселенных. Доки были частью Лондонского порта, где исторически отстаивались и обслуживались корабли, перерабатывались грузы, здесь же располагались верфи и большое количество складов, а на реке было сосредоточено огромное количество пирсов и пристаней. Докам требовалась целая армия рабочих, которые проживали здесь же неподалеку. Особенностью района являлась его удаленность от других частей города, замкнутость и отсутствие транспортных связей, из-за чего он развивался практически в изоляции. Изоляционистские настроения были настолько сильными, что однажды жители доков заблокировали имеющиеся дороги и объявили независимость. С течением времени развитие контейнерных перевозок и увеличение размеров водоизмещения кораблей привели доки в упадок. В 80-х годах все лондонские доки были закрыты, оставив после себя около 21 км² заброшенной земли в восточном Лондоне. Население района осталось без работы, что породило нищету и вызвало значительный рост преступности. Старые портовые конструкции приходили в упадок и разрушались, а сам имидж рабочего района с соответствующим социальным окружением не добавлял территории привлекательности. Ситуация осложнялась большим количеством владельцев земли и предприятий в доках: Лондонский порт, Совет Большого Лондона, British Gas, British Rail и Central Electricity Generating Board, у которых были абсолютно различные взгляды на сложившуюся ситуацию. Правительство Маргарет Тэтчер развернуло программу модернизации Доклендса. Кстати, само название «Доклендс» впервые было употреблено в правительственном докладе о планах развития в 1971 году, и с тех пор уже стало именем нарицательным. Для этих целей в 1981 году была создана корпорация LDDC (London Docklands Development Corporation). Основной задачей LDDC стало привлечение в Доклендс денег и людей, которые должны были изменить район. Финансировать реновацию предполагалось за счет крупного капитала, заинтересованного в переезде из деловых районов Вест-Энд и Сити. Для реализации проекта редевелопмента «Доклендс» была создана специальная «зона деловой активности», которая предусматривала льготный налоговый режим в виде освобождения от налога на промышленную и коммерческую недвижимость, полное освобождение от налога на затраты на строительство новых промышленных предприятий на территории зоны, а также покрытие за счет городского бюджета затрат на организацию новых производственных территорий, их рекламу и обеспечение транспортом и коммуникациями, включая упрощенное планирование и допуск к капиталу. Это сделало инвестирование в Доклендс чрезвычайно выгодным и стало толчком для имущественного бума в районе. Программа редевелопмента превратила огромную территорию Доклендс в смесь жилых домов, коммерческих зданий и предприятий легкой промышленности. Главным символом этих огромных усилий стал проект Кэнэри-Уорф, в ходе которого были построены самые высокие здания Британии и был создан второй финансовый центр в Лондоне. Первым шагом реновации стала прокладка новых автобусных маршрутов к старому району. Акцент логично был сделан на создание разветвленной транспортной инфраструктуры, которая соединила территорию с центром и деловыми районами города и способствовала их активной интеграции. При этом были эффективно использованы и существующие ресурсы – например, линию легкого метро Docklands Light Railway пустили по полотну старой железной дороги, проходящей по кирпичным виадукам. Также был построен тоннель, связавший Собачий остров с основными трассами. Усилившаяся транспортная доступность вызвала интерес бизнесменов и простых горожан, внезапно обнаруживших сравнительно дешевую недвижимость с хорошей транспортной доступностью. Для предотвращения социальных проблем было принято решение о том, что 40% возводимого в районе жилья должно быть доступным получателям средней по району зарплаты.
Редевелопмент района оказался выгодным инвестиционным мероприятием. Порядка 1,8 млрд. фунтов государственных инвестиций привели в район 6,5 млрд. фунтов частных вложений. А те, как известно, осуществляются лишь на основании экономической целесообразности. То есть сам район Доклендс стал успешным, уникальным и гигантским предприятием, работающим и живущим на месте прежней заброшенной и умирающей территории. На момент завершения проекта в районе было построено свыше 24 тыс. единиц жилья и более 2,3 млн кв. м коммерческой недвижимости. Только часть королевских доков была сохранена и реконструирована, так как некоторые из них являются исторически значимыми объектами для истории города и страны, а другие - подверглись полному редевелопменту и стали частью инфраструктуры района. Помимо этого, было возведено 5 новых медицинских центров и реконструировано еще 6, построено 11 новых начальных школ, 2 средние школы, 3 почтовых отделения, 16 колледжей и 9 центров профессиональной подготовки. В рамках редевелопмента была проведена мелиорация 50 га земли, высажено 200 тыс. деревьев, создано 130 га открытых пространств. Вследствие реализации проекта численность населения района выросла с 40 тыс. до 85 тыс. человек, а количество рабочих мест увеличилось с 27 тыс. до 90 тыс. В Доклендсе появился огромный выставочный центр ExCel и аэропорт Лондон-Сити, который был построен для обслуживания выставочного и финансового центров. Доклендс по сути превратился в британский аналог Уолл-Стрит, ведь там сегодня находятся штаб-квартиры всех крупнейших банков. Результат, безусловно, оказался внушительным - из трущоб выросли небоскребы.
Самым впечатляющим результатом реновации стало создание финансового центра Кэнэри-Уорф на Собачьем острове, который составил конкуренцию Сити. Именно эти два столичных района сегодня зарабатывают треть от общего бюджета Великобритании. За счет проекта редевелопмента удалось не только придать новый импульс развития самому Доклендсу, но и «разгрузить» Вэст Энд и Сити. Таким образом, в выиграше оказались все.
Площадь редевелопмента 421 га. Общая площадь объектов 336 тыс. кв. м офисных помещений и 2600 жилых домов.
HafenCity, Гамбург (Германия)
Проект редевелопмента HafenCity в центре Гамбурга, на Эльбе, считается крупнейшим проектом реконструкции в Европе по площади суши (около 220 га). Реконструкция в рамках проекта охватывает территорию старого порта с примыкающими окрестностями, состоящими из прорезающих сушу каналов и узких длинных «языков» бывших исторических гаваней, обладающий ярко выраженным «морским» характером. Проект редевелопмента предполагал превращение территории старого индустриального порта в центральной части города в дружественный для пешеходов и велосипедистов район, с современными офисами, жилыми зданиями, развлекательными объектами и большим количеством общественных мест. Реализация проекта предполагала смешанную застройку территории, так как рядом с офисными зданиями здесь находятся объекты розничной торговли и развлекательные заведения, жилые здания эконом-класса и класса-люкс. В проекте сознательно пошли на смешение социальных и культурных учреждений, коммерческих структур и жилых зданий, а также разную классность жилья для людей с высоким и низким уровнем дохода. Все это должно было сделать проект не скучным, а разнообразным, со вкусом оживленной городской жизни. Чтобы закрепить превосходство людей над автомобилями, к услугам жителей HafenCity широкие велосипедные дорожки и пешеходные зоны, автобусные маршруты, связанные со станциями метро, а в перспективе - услуги по совместному использованию автомобилей (car sharing), включая электромобили. Разработка концепции проекта редевелопмента осуществлялась с учетом современных экологических требований и устойчивого развития. Так, централизованное теплоснабжение в районе на 92% обеспечивается за счет возобновляемой энергии за счет использования комбинированных источников энергоснабжения, в том числе термальных и геотермальных. HafenCity сохранил свою историческую функцию города-порта, но служит портом исключительно для круизных судов. Чтобы оградить местных жителей от негативного влияния «портовых активностей» здания строились с применением особых шумопоглощающих технологий. Исторически район HafenCity был подвержен наводнениям в результате штормов, поэтому проект редевелопмента предполагал использование инновационных технологий защиты от наводнений и являлся его важной составляющей. Строительство новых дорог и общественных помещений осуществлялось на песчаных террасах, которые на 7,6 м возвышаются над линией прилива. А уже существующие здания и сооружения были дополнительно гидроизолированы. Хотя эти работы потребовали существенных финансовых инвестиций и сделали проект более дорогим, однако это способствовало признанию проекта как одного из наиболее инновационных в области защиты от паводков. Чтобы сделать HafenCity менее уязвимым от спадов экономической активности, в него привлекают широкий спектр компаний и бизнесов из различных, преимущественно наукоемких и технологически инновационных областей, таких как научно-производственные объединения, музеи, стартапы, IT и медиа-компании. Стратегия заключается в предоставлении высококачественного пространства международным компаниям, жителям домов и квартир и посетителям общественных мест. Развитая инфраструктура и удобства привлекают в HafenCity людей разного возраста, разного уровня доходов и занятий, предоставляя современное пространство, удобное для жизни и работы, расслабленную, космополитичную атмосферу, социальное разнообразие и динамизм. В HafenCity уже обустроены набережные общей протяжённостью 10,5 км, а также 28 га парков, площадей и пешеходных зон. На сегодняшний день полностью завершено строительство 57 объектов, среди которых экологически чистый жилой комплекс Elbe Arcades и университет HafenCity. Ещё 50 объектов, в том числе два парка и Эльбская филармония (Elbphilarmonie), которые будут введены в эксплуатацию до 2030 года.
Срок полной реализации проекта: 1997-2025 гг.
Ожидаемое количество жителей - около 12 000 чел. к 2025 г. Ожидаемое количество новых рабочих мест - около 45 000 к 2025 г. Площадь района - 1,27 кв. км Цель проекта - увеличить центр города примерно на 40%. Ориентировочная стоимость - 15 млрд. долл. (из них - 11,7 млрд. долл. частных инвестиций и 3,3 млрд. долл. - государственных средств)
Комплекс газгольдеров (The Gasometers), Вена (Австрия)
Одним из наиболее успешных проектов редевелопмента в Европе по праву считается проект "города в городе" – комплекс газгольдеров в Вене, Австрия. Газгольдеры-газометры представляют собой четыре цилиндрических телескопических газовых резервуара, высотой 70 м и диаметром 60 м. В конце XIX века улицы Вены освещались по преимуществу газовыми фонарями. Для удовлетворения всё возраставшей потребности в газе в 1896 году на окраине столицы Австро-Венгрии – в промышленном районе Зиммеринг – было начато строительство газового завода под названием Газометр. Основным сооружением завода стали газгольдеры – грандиозные хранилища для светильного газа. В 1899-м строительство закончено, завод запущен, и к началу Первой Мировой войны в столице Австро-Венгрии горит уже 44 000 газовых фонарей. Однако из-за смены технологий в 1969-1978 годах город отказался от использования коксового газа в пользу природного, и газометры закрыли в 1984 году, так как столь гигантские резервуары уже не были нужны. С этого времени венские газгольдеры использовались для самых разных целей, например, в качестве декораций для одной из частей бондианы - «Искры из глаз», где Венские газометры показаны как станции перекачки газа из СССР в Европу. Бонд (его сыграл Тимоти Далтон) использует газовую трубу для переправки перебежчика из СССР.
Около десяти лет емкости простаивали. Но в 1995 году венскими властями было принято решение о редевелопменте существующих газгольдеров в сверхсовременный многофункциональный комплекс с обустройством в них жилых и офисно-торговых помещений. Архитекторы сохранили исторический облик четырех газовых «крепостей», лишь накрыв их стеклянными куполами, и, соединив воздушными мостами и переходами. Внутри комплекса расположились квартиры, общежитие для студентов, отделения банка, магазины, кинотеатр, муниципальный архив и даже свой собственный концертный зал, рассчитанный на 3 тысячи человек. Жилой фонд газгольдеров составляет около 800 квартир, в которых проживает около 1600 человек, а также 70 студенческих комнат, вмещающих около 250 студентов. Этот городок под прозрачными крышами заключает в своих круглых стенах уютные внутренние дворы, сады, цветники. Жилые дома, построенные по соседству с газометрами, демонстрируют тенденции ультрасовременной архитектуры. Стеклянное здание, возведённое почти вплотную к башне B, имеет «ломаную» конструкцию. Жилой комплекс «Зелёные дома» (Ville Verdi) отличается оригинальной асимметричной постройкой с хаотическим расположением окон «по Хундертвассеру».
Реализация проекта редевелопмента газгольдеров способствовала образованию особого сообщества из жильцов и офисных сотрудников реконструированных башен, наподобие лофт-поселка, или «города в городе», которое характеризуется особой атмосферой единения и общности. В общине газометров есть свой активный социум жильцов, объединённых общими реалиями и интернет-портал с оживленным форумом. Этому феномену были посвящены многочисленные труды и диссертации по психологии, городскому планированию, журналистике и архитектуре в качестве примера рачительного отношения к историческому прошлому.
В качестве успешного реализованного проекта редевелопмента в Восточной Европе особого внимания заслуживает «Мануфактура» в Польше.
«Мануфактура» (Manufaktura), Лодзь (Польша)
Еще один пример успешного редевелопмента в центре города – переориентация и перестройка старой текстильной фабрики в центре Лодзя, Польша.
Во второй половине XIX века в Лодзе появилось множество фабрик и заводов, а город даже получил прозвище «польского Манчестера» или «красного города» за то, что большая часть его исторического наследия — старые фабрики. Однако постепенно производство пришло в упадок, а фабричные постройки разрушились и пришли в запустение. Так случилось и с текстильной фабрикой Израиля Познаньского. Фабрика считалась одним из самых крупных текстильных предприятий в Европе. Ее строительство началось в 1872 году, на центральной улице Лодзя. Постепенно фабрика превратилась в абсолютно независимое предприятие. Сырьё проходило полный цикл обработки — от создания пряжи до окрашивания готовой ткани. Даже оборудование не покупали, а производили своё на месте. Кирпичи тоже были собственные, немного большего размера, чем обычно. Таким образом хозяин пытался предотвратить попытки рабочих стащить кирпич. Кроме этого, были построены мастерские, дома для рабочих, столовая, больница, церковь. Неудивительно, что фабрика была чем-то вроде «города в городе», а когда она закрылась – в запустение пришел целый квартал в центре Лодзя.
В 2006 году стартовал проект редевелопмента строений и территории фабрики. Здесь был открыт один из самых больших торгово-развлекательных центров в Польше и Центральной Европе – «Мануфактура» площадью 27 гектаров (это примерно 38 футбольных полей). В состав этого комплекса вошли более 300 магазинов площадью 110 тыс. кв. м и четырехзвездочный отель «Andel's».
В состав комплекса «Мануфактура» также входят малый театр и несколько музеев - музей города Лодзь, музей фабрики и музей современного искусства MS2, научно-познавательный центр «Экспериментариум», роллердром, скейтпарк, стена для скалолазания, отель, фитнес-клуб, рестораны, кафе и даже автоцентр. В центре комплекса обустроена площадь, на которой часто проводятся всевозможные массовые мероприятия и концерты. Каждое лето здесь действует песочный пляж, а зимой — заливают каток.
Комплекс «Мануфактура» по праву стал не только самым популярным местом для отдыха жителей, но и составил конкуренцию главной туристической улице города.
Во время реновации были снесены несколько корпусов, не имеющих исторической ценности. Благодаря этому появилось больше свободного пространства. Частично его заняли новым торговым центром. Остальные 13 зданий были тщательно отреставрированы. Строения на территории «Мануфактуры» удачно расположены. Главный вход обозначен большими буквами с названием места, стоящими на земле. Сразу за ним начинается площадь, а значит прохожим и туристам не нужно петлять среди дворов и проходов. По бокам площади стоят небольшие здания, а за ними — более крупные, поэтому они не загораживают друг друга. В бывшем фабричном цеху расположены рестораны и магазин электротоваров. В помещениях механических мастерских, амбулатории и пожарной части тоже поместились кафе. В здании электростанции сейчас проводятся дискотеки, в белильном цехе можно поиграть в боулинг и бильярд, а также записаться в школу иностранного языка. Отдельно выделяется ткацкий корпус — самое большое здание комплекса. Внешний вид здания сохранили практически без изменений, а внутри - соединили исторические детали с современными и разместили в нем отель. На первом этаже остались металлические балки и своды, но при этом в центральной части отеля был сделан новый потолок и создан атриум с мягкой цветной подсветкой на светлом фоне. Через яйцевидные прорези в нём можно увидеть всё здание насквозь. Номера располагаются там, где раньше стояли ткацкие станки. Все они выполнены в ярких цветах, как и мебель в лобби. 130-летний пожарный резервуар для воды, получил новую жизнь в виде современного бассейна. Его использовали в конструкции бассейна, поместив под стеклянную оболочку. Специалисты отмечают, что главной причиной успеха «Мануфактуры» стало ее удачное расположение и детальная работа с территорией.
Над восстановлением мануфактуры работало более 3000 человек - от архитекторов и дизайнеров до инженеров и рабочих. Срок реализации проекта составил 8 лет и 2 месяца, начиная от момента приватизации предприятия. В результате реализации проекта было создано около 3000 новых рабочих мест, подписаны соглашения с 306 арендаторами, и открыты 62 предприятия общественного питания, включая рестораны, кафе, бары и различный фастфуд. «Мануфактура» стала крупнейшим торгово-развлекательным центром не только в Польше, но и во всей Центральной Европе. Благодаря хорошей маркетинговой составляющей, «Мануфактура» считается одним из самых успешных проектов по восстановлению производственных объектов, главной культурной достопримечательностью не только города Лодзь, но и Польши в целом.
Особое место среди масштабных проектов редевелопмента в мире по праву принадлежит американскому Hudson Yards. Его выдающейся особенностью, помимо масштаба и бюджета, является то, что он предполагает надстройку суперсовременных зданий над старой железнодорожной станцией, что позволяет говорить о том, что новые современные города становятся похожими на многослойные пироги, прорастая в высоту и в глубину на целые кварталы и придавая старым формам новые смыслы и новые функции.
Hudson Yards, Нью-Йорке (США)
Hudson Yards — один из самых амбициозных проектов редевелопмента в Нью-Йорке, который призван преобразовать заброшенную железную дорогу в многофункциональный комплекс Hudson Yards в Нью-Йорке (США). На платформе над железнодорожными путями планируется построить 16 небоскребов общей площадью чуть больше 1,8 миллиона кв. м, а пространство между ними озеленить. Проект реализуется совместно муниципалитетом Нью-Йорка, штатом Нью-Йорк и транспортной компанией MTA за счет средств девелоперов. Основной целью проекта преобразования заброшенной железной дороги в многофункциональный комплекс Hudson Yards в Нью-Йорке (США) является развитие территорий в западной части Манхэттена вдоль берега Гудзона, где размещается действующий железнодорожный терминал. Весь проект спланирован таким образом, чтобы новые офисные, жилые и развлекательные здания и сооружения надстроить над существующим железнодорожным узлом, продлить ветку метрополитена и создать современный транспортный узел с автобусными маршрутами, с новыми надземными и подземными платформами, автомобильными и пешеходными тоннелями. Общая площадь нового делового квартала — более 10 гектаров. Небоскребы, которые будут возведены здесь имеют LEED сертификаты и являются сами по себе произведениями современного архитектурно-инженерного искусства. Всего здесь должно появится 16 небоскребов. Общая площадь недвижимости разного формата — 1 180 000 кв. м, в том числе 560 000 кв. м офисных помещений, около 5000 квартир и розничная недвижимость — торговый центр на 70 000 кв. м, а также кафе, рестораны, рынки, бары, гостиница на 200 номеров. Планом редевелопмента также предусмотрено создание школы на 750 мест и 5,7 га открытого публичного пространства — с городской площадью и парком. Общий бюджет проекта редевелопмента оценивается в 20 млрд долларов. Развитие территории предполагает создание современного городского пространства, с возведением недвижимости различного предназначения, которая естественно «вписывается» в скверы, парки и городское пространство, что дает возможность сформировать экологический, дружественный по отношению к человеку, энергоэффективный район, комфортный для проживания людей. Первая очередь строительства, которая завершиться в 2019 г, предполагает сдачу в эксплуатацию башню 10 Hudson Yards (215 м) и небоскребов 15 Hudson Yards (280 м) и 35 Hudson Yards (300 м). Предполагается, что после завершения проекта, новый район Нью-Йорка будут посещать около 24 млн человек в год, его арендаторы будут приносить 500 млн. долларов в городскую казну Нью-Йорка ежегодно в виде налогов, а также город получит 55 тыс. новых рабочих мест.
В качестве очень интересного проекта редевелопмента ближайшего будущего представляется проект перестройки целого парижского квартала Ле-Гру, в результате реализации которого будет создан новый умный, экологичный, современный и энергоэффективный район Парижа.
Ле-Гру (Les Groues), Париж (Франция)
Исторически сложилось так, что промышленные предприятия, располагавшиеся в центре Парижа, занимали значительное место в деловой и экономической жизни города. Вместе с тем, социально-экономические и экологические проблемы требовали деиндустриализации промышленных центров и привели к необходимости разработки политики вывода за городскую черту промышленных предприятий. Эти процессы идут уже более 40 лет. Первоначальной целью деиндустриализации во Франции была необходимость более равномерного распределения деловой активности, сокращения безработицы и повышения доходной части местных и региональных бюджетов в депрессивных районах. Однако сегодня на первое место по значимости выходят экологические факторы. Высвобождаемые в результате этого процесса площади проходят процедуры освобождения, экологической реабилитации и возведения на них офисно-административных центров и жилых зданий. Основными экономическими механизмами стимулирования вывода предприятий стала государственная финансовая помощь в виде безвозмездных ссуд и крупных займов, пособий на перевод рабочего персонала, содействия обучению вновь нанятых работников, льготных условий приобретения и аренды земельных участков.
В 11 км к северо-западу от центра Парижа находится квартал Ле-Гру, который как лоскутное одеяло застроен, в основном, промышленными объектами и представляет собой век расцвета и последующего заката индустриальной и железнодорожной отраслей. К 2020 году запланировано произвести реконструкцию данной территории, которая, по предварительным прогнозам, должна закончиться к 2030 году, и станет основой развития делового района столицы Франции – La Defense. Население района составит 10 тыс. человек, столько же будет создано новых рабочих мест. Развитию Ле-Гру будет способствовать и открытие новой одноименной станции метро. Общая площадь проекта редевелопмента составляет 76 га. В результате его реализации предполагается построить 340 000 кв. м жилья, 230 000 кв. м офисов, малых и средних предприятий, общественного пространства, 60 000 кв. м торговых площадей, современный транспортный узел, предполагающий строительство новых станций легкого метро. Начало работ - 2015 г., завершение – 2030 г.
Источниками финансирования проекта должны в основном стать французские капиталы. При этом 25 % суммарного объема инвестиций составят инвестиции иностранного происхождения. Так, например, планируется что 14,5 % всех офисных площадей будет построено за счет зарубежных инвесторов. При этом, ожидается, что функционирование комплекса позволит существенно пополнить бюджет парижского региона за счет налоговых отчислений. Программа развития Ле-Гру будет уникальной в своем роде, так как будет оцениваться как по конкретным результатам, которых она достигает, так и по методам, с помощью которых эти результаты будут достигнуты. Проект редевелопмента призван поощрять гражданские инициативы и новые идеи. Инновация станет общей темой, торговой маркой проекта Ле-Гру, от проектирования до строительства, от краткосрочных мер до постоянных достижений. Ле-Гру должен стимулировать инновации в жилищном секторе, приводя к появлению новых типов жилых помещений и новых услуг, обеспечивая новые возможности и новые способы проектирования независимо или коллективно. Проекты должны отвечать новым требованиям, особенно подчеркивая гибкость и адаптивность, интегрированные услуги (мобильность, услуги консьержа в окрестностях и т.д.), использование наземных этажей, открытость для города, отношения между государственным и частным пространством, нетрадиционные структуры программ и т. д. Это обеспечит пространство для неординарных проектов, отвечающих на требования времени, которые необходимо «вписать» в традиционные парадигмы городского развития.
Он также должен быть образцовым с точки зрения энергоэффективности. Район будет рассчитан на непрерывное сокращение выбросов парниковых газов и ориентацией на последующее достижение положительного баланса энергии. Все проекты должны способствовать достижению этой цели. Образцовая энергетическая эффективность должна обеспечивать больший комфорт и благополучие для всех.
Проект Ле-Гру должен продемонстрировать прагматичный подход к устойчивому развитию, позволяющий по максимуму использовать благотворное влияние природы в городе, чтобы повысить качество жизни людей. Впервые вопрос о благополучии и здоровье будет рассмотрен заранее, в процессе разработки концепции развития нового района. Биоразнообразие, биоклиматизм, ландшафтная среда, благосостояние, здоровье и динамизм - это ценности, которые положены в основу проекта редевелопмента Ле-Гру.
Ле-Гру при решении проблем, призван поощрять креативность участников проекта – архитекторов, инженеров, девелоперов, экономистов, инвесторов. Эти вызовы, в первую очередь, связаны с благосостоянием населения, экономической активностью и затрагивают проблемы поощрения социального и функционального разнообразия посредством городского планирования и плотности городской застройки в качестве основы устойчивого развития города. Таким образом, Ле-Гру должен стать своеобразной лабораторией для изобретения нового способа разработки активных, эффективных, инновационных и разнообразных городов, которые соответствуют самым высоким экологическим стандартам и способствуют благополучию людей.
Мировая практика показывает, что несмотря на трудности в согласовании и реализации проектов редевелопмента, более высокую потребность в инвестициях, необходимость привлечения городских или даже государственных органов власти, повышенных требований к креативности и современным инженерно-архитектурным решениям, именно редевелопмент очень эффективен в качестве инструмента развития современных городов и масштабного изменения городской среды, так как он превращает депрессивные территории в точки роста бизнеса и туризма в городах, давая им вторую жизнь и превращая заброшенные территории и объекты в новые городские доминанты. Кроме того, заброшенные промышленные зоны и территории заводов с устаревшим производством, являются сегодня едва ли не единственной возможностью нового строительства в современных мегаполисах. Крупные проекты редевелопмента - это благодатная среда для отработки рыночных механизмов и преобразования городских территорий в комфортные для проживания людей, это, своего рода, полигоны по испытанию новых современных технологий, экологических стандартов и креативных архитектурных решений. Именно такой подход позволяет сохранить ценность городского исторического наследия и получить совершенно очевидную коммерческую выгоду девелоперам, городским властям и городским жителям.
Большой интерес в этой связи представляет проект редевелопмента целого квартала в центре Киева, известного под названием «Николаевские ворота», некогда главного парадного въезда в Киевскую крепость со стороны Мариинского дворца. Темно-терракотовое здание располагается за верхним вестибюлем станции метро «Арсенальная» и является памятником архитектуры и фортификации середины 19‑го века. До недавнего времени в здании располагалась военная комендатура Киева. Реализация проекта позволит вернуть городу заброшенную территорию в виде нового современного публичного пространства, которое гармонично впишется в историческую архитектурную среду Киева.
Николаевские ворота, Киев (Украина)
По инициативе девелоперской компании «City One Development» разработаны предложения по реставрации и перепрофилированию исторического здания «Николаевские ворота», имеющего статус памятника истории национального значения. Для решения задачи девелопер пригласил всемирно известное архитектурно-дизайнерское бюро Wilmotte & Industries SAS, под руководством мэтра современного архитектурного дизайна Жан-Мишель Вильмотта, который лично приезжал в Киев, чтобы своими глазами увидеть уникальное здание, познакомиться с его богатой историей, особенностями строения и прочувствовать его невероятную атмосферу.
Решающее значение в выборе архитектурного бюро имело участие Жан-Мишель Вильмотта в проектах реконструкции Лувра в Париже, музея Рейксмузеум в Амстердаме, College de France в Париже, обновление и расширение Кингс Колледжа в Великобритании, реконструкция старых военных казарм для размещения Европейской школы управления и экономики Страсбургского университета, реконструкция и дизайн интерьера замка Мери-Сюр-Уаз во Франции, проект жилищно-офисного здания Монте-Карло Вью Хай Райз в Монако, проект офисных зданий Гойа Хай Райз в Милане и многие другие, а также участие в реставрации исторического здания музея «Мистецький Арсенал» в Киеве, расположенного недалеко от объекта компании City One Development и имеющего схожую стилистику.
Дизайн-проектом предусмотрено выполнение комплекса урбанистических задач от ревитализации территории и реставрации исторического объекта до дизайна отдельных интерьеров. Проектное решение объединило потенциал ведущего отечественного девелопера и богатейший опыт архитектурно-дизайнерской компании, работающей более чем в 100 проектах в 28 странах мира. Реализация проекта создаст на месте закрытой заброшенной территории нового современного публичного пространства, интегрированного в архтектурно-историческую среду Киева.
В нашем городе также существует огромное «историческое наследие» в виде постиндустриальных пейзажей и заброшенных транспортно-промышленных зон. По оценкам специалистов, промышленные зоны Киева занимают около 10% территории города, тогда как в европейских столицах этот показатель составляет лишь около 3–4%. Чего стоят только такие промышленные районы как, например, «Нижняя Теличка», где на площади 204 га на сегодняшний день зарегистрировано 60 производств, или полуостров Рыбальский? А центральный железнодорожный вокзал или Дарница?
Все это представляет собой огромный потенциал для воплощения наиболее креативных и смелых творений архитекторов, является практически неограниченным полем для деятельности девелоперов в плане создания новых пространств и смыслов в нашем городе.