Мировой бум на внедрение экологических технологий в строительство и «зеленую» сертификацию зданий пока массово не затронул Украину. Покупатели ищут проекты подешевле (кризис, все-таки, падение доходов, непонятно, «что завтра будет»), а девелоперы скептически оценивают перспективу дополнительных затрат, связанных с «зеленым» проектированием и лицензированием, им бы побыстрее построить да подороже продать. Государство – оно вообще ни при чем: выживайте как можете. Да и действительно, так ли уж важно «зеленое» строительство, и кто его может себе позволить в кризисные времена, а главное – зачем оно нужно?
Просто напомним, что обращение к экологическому строительству в мире было вызвано не какими-то романтическими переживаниями или имиджевыми соображениями, а грянувшим в 1970-е годы энергетическим кризисом, когда цены на нефть подскочили настолько резко, что некоторые экономики просто остановились. В Европе, например, нашли способ превратить проблему в средство и начали строить дома, которые сейчас принято называть «зелеными». На американском континенте толчком к внедрению «зеленых» технологий в строительство послужил целый ряд экологических катастроф и бедствий, которые разворачивались в рамках крупных индустриальных городов как последствия интенсивного развития промышленности. Именно на этом фоне и возникла тема сохранения окружающей среды, снижения энергопотребления.
В Украине тарифы на оплату коммунальных услуг (отопление, горячую воду, электроэнергию, газ) только за год (2015–2016) выросли на 57–70% и перспектива, в силу объективных и субъективных причин, не предполагает хотя бы замедления темпов их роста. В подобной ситуации существенная экономия энергопотребления, основанная на внедрении стандартов «зеленого» строительства, представляется естественным вариантом решения проблемы. Тем более, что «зеленые» здания, помимо существенной экономии тепловой и электрической энергии, воды, предлагают целый ряд существенных преимуществ в виде повышенного уровня комфорта, улучшенных качественных показателей воздуха в помещении, освещенности, влажности и прочего.
Но есть ли стимул для девелоперов заниматься реализацией подобных проектов? Можно ли вообще, с точки зрения девелоперов, говорить о прибыльности проектов, предполагающих «зеленую» сертификацию? Экологический девелопмент требует более тщательного изучения участка строительства, проведения всевозможных экспертиз и заключений, на которые требуются дополнительные финансовые затраты и дополнительное время, выбор экологически чистых материалов и прочее. На период строительства расходы будут несколько выше и сами технологии сложнее, чем при традиционном строительстве, но использование экологических норм и международной «зеленой» сертификации позволяет увеличить инвестиционную привлекательность проектов и снизить расходы на эксплуатацию. Поэтому те девелоперы, которые строят на перспективу, предлагают рынку более высококачественный продукт, заинтересованы в премиум-арендаторах на длительный срок, безусловно, за «зеленую» сертификацию. Вообще понятия «зеленый» проект» и «выгода» прекрасно сочетаются при реализации такого проекта. Это становится очевидным, если включать в рассмотрение не только фактическую реализацию проекта, но и его дальнейшую эксплуатацию. Действительно, строительство коммерческого объекта в соответствии с основными принципами «зеленого» строительства обойдется девелоперу дороже. Основываясь на международном опыте, можно говорить о том, чтоувеличение расходов на строительство составляет от 1% до 15%. Однако все это впоследствии с лихвой компенсируется в процессе эксплуатации «зеленого» здания.
«Зеленые» здания обладают целым рядом как явных, так и скрытых преимуществ. К явным относятся сокращение операционных расходов на 8–10%, более высокие арендные ставки по сравнению с традиционными объектами и более высокая рыночная стоимость. Скрытым преимуществом являются более комфортные условия работы в таких зданиях. В Европе, Америке и Азии заполняемость «зеленых» зданий выше, чем у конкурентов. Рынок наконец начинает осознавать необходимость защиты инвестиций и их стабильности в будущем – и не путем сиюминутной экономии, а наоборот, повышением качества проекта, напрямую влияющего на жизненный цикл здания и его стоимость. В свою очередь, «зеленая» сертификация зданий, учитывающая экологические аспекты, становится новым стандартом, а инвестиции в «зеленое» строительство все сильнее влияют на будущую окупаемость проекта и его финансовую привлекательность. По мере развития промышленности, появления новых машин и интенсификации хозяйства степень воздействия человека на природу растет угрожающими темпами, способствуя глобальному изменению всей экологической системы планеты. Если темпы роста народонаселения и скорость потребления природных ресурсов будут и дальше расти в таких же масштабах, то к 2040 году человечество реально окажется на пороге гибели в результате полного разрушения естественной природной среды. То есть деградация биосферы представляет сегодня главную угрозу человеческой цивилизации. Такие нешуточные выводы приводят к необходимости современного общества переосмыслить взаимоотношения с окружающей средой, осуществить переход от антропоцентрической модели мышления и поведения к модели экологической, то есть уменьшить добычу полезных ископаемых, сократить расход всех ресурсов, увеличить долю возобновляемых видов энергии. Поэтому, вопреки мировому финансовому кризису и неустойчивому экономическому развитию, за последние пару десятков лет сформировался и растет значительный спрос на экологические здания, которые, в свою очередь, потребовали введения «зеленой» сертификации с целью унификации и верификации экологической ценности инженерных и строительных решений. Чтобы объективно оценивать наличие в проектах «зеленой» составляющей с помощью внешних стандартов, одни страны, в том числе Япония, Австралия, Германия, Новая Зеландия, Канада, создали национальные «зеленые» стандарты. Другие страны, например, Норвегия, Швеция, Италия, на основе иностранных стандартов разработали национальные версии. Наиболее распространенными и популярными сегодня в мире являются две системы: стандарт BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method или «Метод экологической оценки эффективности зданий» ) и стандарт LEED (The Leadership in Energy and Environmental Design, или «Руководство по энергоэффективному и экологическому проектированию») – добровольная система сертификации зданий, относящихся к «зеленому» строительству, разработанная в 1998 году «Американским советом по «зеленым» зданиям» для оценки энерго-эффективности и экологичности проектов устойчивого развития, по которой сертифицировано более 85 тысяч проектов в мире. Основными принципами, лежащими в основе всех современных систем «зеленой» сертификации, являются максимально рациональный и экономный подход к расходованию природных ресурсов, бережное отношение к окружающей среде и минимальное ее загрязнение, повторное использование отходов, использование менее вредных материалов и прочее. При этом главная задача заключается в создании комфортных условий для человека, то есть освещенность, качество воздуха и микроклимат в помещениях, удобное расположение самого здания, его эстетика и безопасность также важны, как и рачительный подход к окружающей среде. При разработке стандартов LEED, например, ставилась задача расширить сознание профессионального сообщества, поддержать более современные и рациональные решения, которые предполагают использование большего количества показателей, а не только цену и внешний вид продукта.
Здания в США потребляют 47.6% всей произведенной энергии и 74.9% всей произведенной электрической энергии. На долю зданий приходится до 44.6% выбросов СО2, что эквивалентно 9 млрд тонн СО2 в год.
По данным the U.S. Energy Information Administration (ЕІА)
Система LEED предполагает, в Просто напомним, что обращение к экологическому частности, что не существует стандартных решений, которые можно копировать из проекта в проект. К каждому объекту необходим индивидуальный подход, следует выбирать наилучшее с точки зрения функционального качества и экологической рациональности решение. Именно поэтому команда инженеров и строителей, задействованных в создании проекта, должна рассматривать этот проект с точки зрения разных специалистов: экологов, гидрологов, биологов, врачей – и принимать наиболее взвешенные решения. Стандарты LEED постоянно развиваются, ужесточая существующие требования к «зелености» строительства и добавляя новые условия к проектируемым «зеленым» объектам.
УРОВНИ LEED-СЕРТИФИКАЦИИ
Международная система LEED применяется для сертификации новых зданий, при реконструкции существующих зданий, при проектировании инфраструктуры здания, при выполнении внутренней отделки и прочего.
В 2013 году доход мирового рынка «зеленого» строительства составил $116 млрд, а к 2020 году этот показатель достигнет $254 млрд (оценка NavigantResearch). Доминировать на этом рынке будет Европа, занимая 50% от общей доли. Сегодня в 135 странах построено около 100 тысяч экологических зданий различного назначения общей площадью 1 млрд м2. Мировые венчурные инвестиции в развитие «зеленых» технологий составили $6,45 млрд, увеличившись за год на 33% (ColliersInternational).
Например, LEED для нового строительства предлагает 100-балльную систему оценки по следующим главным категориям: место экологического строительства, эффективность водопользования, энергия и окружающая среда, материалы и ресурсы, качество среды в помещениях – плюс дополнительные баллы за инновационность и дизайн, а также региональную приоритетность. В результате сертификации, в зависимости от суммарного количества набранных баллов, здание может получить один из 4 уровней сертификации. Самая низкая ступень LEED называется «Сертификация по LEED». Для получения сертификата этой ступени необходимо, чтобы проект набрал 40–49 баллов. За ней следуют «серебряный» уровень (50–59 баллов) и «золотой» уровень (60–79 баллов). Высшая ступень – это «платиновый» уровень LEED (от 80 баллов). Система LEED для нового строительства включает в себя шесть категорий, при выполнении требований которых начисляются определенные баллы. Первая категория «Место экологического строительства» включает контроль за эрозией почвы и повышенными осадками в зоне строительства. Баллы в этой категории начисляются за выбор застройки в экологически устойчивых районах, наличие транспорта, уменьшение застроенных площадей (для новых объектов), регулирование дождевых потоков и уменьшение заасфальтированных площадей застройки, а также уменьшение световых нагрузок на застроенной площади и их влияние на соседние участки. Вторая категория «Эффективность использования воды» включает выполнение требований по эффективному поливу зеленых насаждений, инновационной очистке сточных вод и уменьшению потребления воды при эксплуатации здания. Выполнение этих требований связано с применением различных способов использования дождевой воды, а также использованием систем канализации с низким расходом воды. Третья категория «Энергия и окружающая среда» предполагает выполнение требований по оптимизации энергорасходов здания. Баллы в этой категории начисляются за использование возобновляемых источников энергии, например солнечных панелей, ветровых генераторов или глубинных теплогенераторных систем и увеличение возможностей для контроля и проверки всех параметров системы. Четвертая категория «Строительные материалы и ресурсы» предполагает выполнение требований по хранению, сбору и транспортировке сырья для повторной переработки. Баллы могут начисляться за использование строительных отходов, а также материалов, которые экологически быстро восполняются (например, бамбука, соломы), местных материалов, которые производятся неподалеку от места строительства, или переработанных материалов. Пятая категория «Качество среды в здании» предполагает выполнение требований по увеличению эффективности системы вентиляции, контролю за качеством воздуха, использование материалов с низким содержанием вредных добавок и клеев, которые выделяют летучие органические вещества, установление контроля за выбросом химических и вредных веществ в атмосферу, тепловой комфорт, усовершенствование автоматического управления системами отопления, кондиционирования и вентиляции воздуха, увеличение использования естественного освещения и даже запрет курения. А дополнительные баллы проект нового строительства может получить за инновации в процессе проектирования и дизайна, а также если в состав проектной группы входят специалисты, аккредитованные по системе LEED.
* Количество сэкономленной энергии позволило бы в течение года обеспечивать электричеством 220 702 дома в Канаде. Сэкономлено свыше 12,8 млрд л воды – этой водой можно было бы наполнить 5 131 бассейн олимпийских размеров. Переработано свыше 1,6 млн т строительного мусора – столько может поместиться в 491 174 мусоровозах. Сокращены на 1 261 016 т выбросы CO2, что эквивалентно выведению на год из эксплуатации 238 377 автомобилей с двигателями внутреннего сгорания. Установлено 231 608 м2 «зеленых» крыш, что равно по площади 153 хоккейным полям NHL. Это снизило эффект нагрева и позволило рационально использовать ливневые воды в городе.
Принято считать, что сертификация по LEED увеличивает стоимость проекта. Однако опыт показывает, что минимальная сертификация или «Серебряный уровень» на это не влияют, а сертификация по «Золотому» и «Платиновому» уровням несколько увеличивает стоимость проекта во время строительства. Ранняя интеграция процесса сертификации по LEED позволяет уменьшить эти дополнительные затраты. Например, первоначальная регистрация проекта по системе LEED в США стоит от $450 до $600. А в среднем расходы по сертификации LEED составляют $2 000 и зависят от самого проекта. По мере совершенствования стандартов экологического строительства и внедрения новых технологий и инноваций изменяются и требования стандартов к экологической сертификации объектов строительства. Так, ужесточение требований по уменьшению количества выделений углеводорода в атмосферу при эксплуатации зданий ведет к увеличению количества баллов при сертификации LEED, которые можно получить за выполнение этих требований. Например, за оптимизацию энергозатрат теперь можно получить не 10, а 19 баллов, за использование в проекте возобновляемых источников энергии не 3, а 7 баллов. Уменьшение затрат по расходу воды в здании на 20 % в сравнении с базовыми расчетами, теперь является обязательным требованием.
ПРЕИМУЩЕСТВА «ЗЕЛЕНЫХ ЗДАНИЙ»
Приведем лишь некоторые цифры, демонстрирующие достижения Канады после введения сертификации LEED в 2002 году*. «Зеленая» сертификация зданий, или, как говорят в Канаде, «win-win», – это ситуация, когда в выигрыше оказываются все. Окружающая среда меньше загрязняется, пользователи здания обретают среду повышенного комфорта, полученный архитектором сертификат служит подтверждением его профессионализма, а девелопер и застройщик, помимо маркетинговых преимуществ, получает дополнительную прибыль. Клиенты с радостью готовы получать даже самый дорогой «платиновый» статус сертификации, когда узнают, что при увеличении сметы на 5%, капитализация объекта увеличивается на целых 20–25%. Таким образом, во-первых, «зеленые» стандарты позволяют значительно снизить негативное влияние искусственной среды на наше здоровье и минимизируют отрицательное воздействие на окружающую среду. Во-вторых, девелоперы получают маркетинговое преимущество, что привлекает больше инвесторов, арендаторов и пользователей. Инвесторы снижают риски на устаревание активов, а арендаторы и пользователи экономят на эксплуатационных расходах (не говоря уже о том, что им достается более комфортное пространство). В-третьих, выигрывают архитекторы (а также инженеры, проектировщики и прочие), ведь благодаря участию в подобных проектах они заслуживают признание в профессиональном сообществе и, конечно, получают бесценный опыт. С ростом цен на коммунальные услуги, энергозатраты, составляющие львиную долю «коммуналки», становятся существенной частью в себестоимости любого коммерческого проекта. И нужно понимать, что «зеленый» сертификат позволяет в перспективе получить реальную экономию, ведь совершенно очевидно, что стоимость коммунальных услуг будет только расти. А если «зеленое» здание по сравнению с обычным соседним дает реальную экономию, то ипродать его можно дороже. То есть простая экономическая логика подсказывает, что «зеленые» проекты всегда будут иметь преимущество. Наличие «зеленого» сертификата, таким образом, представляет собой дополнительный бонус, который означает, что покупаемые активы качественнее, они будут служить дольше и принесут соответствующий доход. Опыт США и Западной Европы показывает, что заполняемость таких коммерческих объектов в среднем на 4% больше, а арендная плата в сертифицированных зданиях на 3–4% выше. Их можно продать на 15–20% дороже, в том числе из-за повышенной арендной ставки, набора арендаторов и высокой заполняемости – устойчивости объекта на рынке. Так, по некоторым данным, если дополнительные затраты на строительство «зеленого» здания составляют 2–7%, то увеличение его рыночной стоимости может достигать 10–50%. Главным критерием при аренде для среднестатистической коммерческой компании обычно является простое соотношение цены и качества, а также расположение объекта недвижимости. Однако крупные инновационные компании, такие, как, например, Siemens, Google, Amazon, Ikea и другие, в свои базовые требования к арендуемым офисным помещениям включают обязательную «зеленую» сертификацию как набор конструктивных инженерных решений, которые обеспечивают существенную экономию эксплуатационных затрат, дружественное отношение к окружающей среде и здоровую, комфортную обстановку для сотрудников. Уже давно не требует доказательств тот факт, что «зеленые» здания помогают увеличить производительность труда – в таком здании и дышится легче, и работается с удовольствием. Работоспособность сотрудников повышается на 10–25% и на 12% лучше обрабатывается поступающая информация. Соответственно, происходит сокращение средней продолжительности и количества больничных, появляется ощутимая экономия в выплатах по медицинским страховкам и оплатах больничных листов. Однако наиболее впечатляющие по масштабам и значимости примеры – это трансформации, которые происходят под влиянием «зеленого» строительства в объеме целых городов.
«ЗЕЛЕНЫЕ» СТАНДАРТЫ: ОТ ДОМОВ К ГОРОДАМ
Мировым лидером в области «зеленого» строительства и энергоэффективных технологий являются США. Интересной представляется историческая ретроспектива развития Питтсбурга (Пенсильвания, США) и опыт «зеленых» подходов к организации городского пространства на примере этого американского города. Питтсбург всегда был промышленным центром. Он получил известность как «город стали», поскольку в нем насчитывалось около 300 связанных со сталью бизнесов. Экологическая ситуация в городе была катастрофической. Воздух загрязнен настолько, что жителям города приходилось брать с собой на работу сменные рубашки, ведь уже в середине дня одежда становилась грязной. В реках практически не водилась рыба, а большинство высаживаемых растений погибали. Толчком к изменениям послужил экономический кризис, вследствие которого в 1980-х годах в Питтсбурге закрылись все промышленные предприятия. Огромное количество людей осталось без работы. Для того чтобы Питтсбург не превратился в город-призрак, правительству пришлось его полностью реорганизовать, и не только с экономической, но и с экологической точки зрения. В наследство от закрывшихся предприятий городу достались заброшенные промышленные территории, и было решено, что реновация этих площадок и строительство здесь новых объектов скажется на экологии лучше, нежели освоение ранее неиспользованных территорий. При таком подходе не потребуется вырубки зеленых насаждений, а кроме того, на этих участках уже заложены все необходимые коммуникации. Таким образом были ревитализированы практически все покинутые промышленные площади в городе. Например, на месте бывшей скотобойни, которая, безусловно, не являлась украшением Питтсбурга, сегодня построен элитный жилой комплекс с пирсом для яхт на набережной. Одновременно были потрачены серьезные усилия на улучшение качества воздуха, в том числе и за счет уменьшения выбросов СО2, то есть началась эпоха строительства и переоборудования зданий в соответствии с требованиями «зеленых» технологий. Первые здания, построенные с применением экологических стандартов, появились в Питсбурге в конце XX века. Ныне большая часть новых строений имеет сертификаты соответствия «зеленым» стандартам. Сегодня Питтсбург занимает восьмое место в стране по количеству LEED-сертифицированных зданий. В настоящее время в городе, население которого составляет, по официальной статистике, всего 305 704 человек, насчитывается 39 LEED-сертифицированных зданий и еще более 60 новых проектов готовится к строительству. За пару десятков лет Питтсбург из экологически неблагополучного промышленного города середины XX века превратился в одно из самых зеленых и красивых мест для жизни в Северной Америке. А также, по версии авторитетного журнала The Economist, в самый благоприятный для проживания город Америки – с экономикой, основанной не на промышленном производстве, а на высоких технологиях, медицине, образовании и туризме. Еще один пример – Нью-Йорк. Совсем недавно Нью-Йорк, как и многие другие мегаполисы, ассоциировался с грязным воздухом и плохой экологией в целом. Однако десять лет назад власти города серьезно взялись за решение этой проблемы, для начала разработав программу для мониторинга чистоты воздуха. В городе установили несколько сотен анализаторов, и выяснилось, что главным источником загрязнения воздуха, даже более вредным, чем все городские автомобили вместе взятые, являются около десяти тысяч зданий с устаревшими системами отопления. В результате была принята программа «Чистое тепло» (Clean Heat), в рамках которой началась модернизация отопительных систем. Она быстро дала положительный результат – процент вредных веществ в воздухе снизился в разы, и в 2013 году мэр города заявил, что воздух в Нью-Йорке стал самым чистым за последние 50 лет. Новые объекты мегаполиса строятся с применением современных энергоэффективных технологий. Первым небоскребом Нью-Йорка, построенным по «зеленым» стандартам, стала 46-этажная офисная башня Hearst Tower, возведенная в 2006 году. Hearst Tower стал и первым в городе небоскребом, который получил «золотой» сертификат LEED. Сегодня Нью-Йорк является лидером в области энергоэффективных «зеленых» офисных зданий. Например, 7-й корпус Всемирного торгового центра (7 World Trade Center) оборудован системой компьютеризированного управления отоплением и освещением, а также перерабатывает дождевую воду, используя ее для слива и орошения зеленых насаждений.
По оценкам Green Building Council, с 2001 года в Нью-Йорке было построено 3 000 новых «зеленых» квартир. В 2000 году штат Нью-Йорк первым в США ввел налоговый кредит на «зеленые» здания, что позволило некоторым девелоперам экологически чистых зданий списывать до $6 млн налогов. Департамент проектирования и строительства города разработал ряд руководящих принципов, которые способствуют внедрению экологически безопасных методов строительства в муниципальные проекты. Благодаря этому к концу 2005 года в «зеленые» строительные проекты было инвестировано примерно $700 млн. В том же 2005 году мэрия Нью-Йорка постановила, что нежилые общественные здания стоимостью $2 млн или более должны быть построены в соответствии со стандартами LEED в таких категориях, как потребление энергии и воды, качество воздуха внутри помещений и использование возобновляемых источников энергии. Те же законодательные требования относятся и к частным проектам, которые получают $10 млн или более государственных средств или на 50% финансируется за счет средств государственного бюджета.
А В УКРАИНЕ
В прошлом году в Украине появилось два новых объекта, построенных в соответствии с современными стандартами энергоэффективности и экологичности – офисные центры БЦ ASTARTA в Киеве и «Оптима-плаза» во Львове, которые были сертифицированы по международной системе BREEAM. Первым «зеленым» объектом в сфере жилищного строительства, по имеющейся информации, может стать жилищно-офисный комплекс Signature в Киеве. Девелоперы проектов считают, что наличие международного сертификата экологичности является большим преимуществом именно в период кризиса, когда предложение превышает спрос, так как это своего рода международный знак качества проекта и большой плюс для имиджа инвестора и девелопера. Украинские девелоперы отдают предпочтение экологическому сертификату BREEAM, для которого характерен более общий подход к оценке устойчивости здания. LEED же нацелен на энергоэффективность и качество микроклимата помещений. По американской системе LEED в Киеве, сертифицирован, например, бизнес-центр «Торонто». Жилые здания получают экологические сертификаты существенно реже, чем коммерческие. Коммерческие объекты девелопер может контролировать постоянно, в то время как в жилой недвижимости конечные потребители оказывают существенное влияние на внутреннее обустройство помещений и в существующем в Украине юридическом поле от них трудно требовать исполнения предписанных сертификатом требований. По мнению экспертов, в ближайшем будущем в Украине не стоит ожидать массовой сертификации объектов недвижимости в жилом строительстве. Возможно лишь получение сертификатов отдельными проектами в премиум-сегменте. Однако в сфере коммерческой недвижимости «зеленая» сертификация вполне может стать трендом.